«Снести нельзя оставить» или защита судами самовольных построек

В#nbsp;целях обеспечения правильного и#nbsp;единообразного применения судами норм о#nbsp;самовольной постройке Пленум Верховного Суда#nbsp;Р#nbsp;Ф издал Постановление от#nbsp;12.12.2023 N#nbsp;44 «О#nbsp;некоторых вопросах, возникающих в#nbsp;судебной практике при применении норм о#nbsp;самовольной постройке» (далее также#nbsp;— Постановление), обобщив тенденции правоприменительной судебной практики в#nbsp;этой сфере и#nbsp;позиции, изложенные в#nbsp;Обзоре судебной практики по#nbsp;делам, связанным с#nbsp;самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда#nbsp;Р#nbsp;Ф 16.11.2022).

Рассмотрим указанное Постановление.
САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА

В#nbsp;силу п.#nbsp;1 ст. 222 ГК#nbsp;РФ самовольной признается постройка при наличии хотя#nbsp;бы одного из#nbsp;следующих признаков:

• возведение (создание) на#nbsp;земельном участке, не#nbsp;предоставленном в#nbsp;установленном порядке;

• возведение (создание) на#nbsp;земельном участке, разрешенное использование которого не#nbsp;допускает строительства на#nbsp;нем данного объекта на#nbsp;дату начала его возведения и#nbsp;на#nbsp;дату выявления постройки;

• возведение (создание) без получения на#nbsp;это необходимых в#nbsp;силу закона согласований, разрешений, если требование о#nbsp;получении соответствующих согласований, разрешений установлено на#nbsp;дату начала возведения и#nbsp;является действующим на#nbsp;дату выявления постройки;

• возведение (создание) с#nbsp;нарушением градостроительных и#nbsp;строительных норм и#nbsp;правил, если такие нормы и#nbsp;правила установлены на#nbsp;дату начала возведения постройки и#nbsp;являются действующими на#nbsp;дату ее#nbsp;выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Органы государственной власти субъектов#nbsp;РФ и#nbsp;местного самоуправления не#nbsp;вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.

• ее#nbsp;снос

или

• приведение в#nbsp;соответствие с#nbsp;установленными требованиями

на#nbsp;основании решения суда или на#nbsp;основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в#nbsp;соответствии с#nbsp;его компетенцией, установленной законом, если судом не#nbsp;будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о#nbsp;возможности ее#nbsp;сохранения.

• иск о#nbsp;сносе самовольной постройки,

• иск о#nbsp;сносе самовольной постройки или ее#nbsp;приведении в#nbsp;соответствие с#nbsp;установленными требованиями (альтернативные требования и#nbsp;могут быть удовлетворены судом оба требования с#nbsp;разными способами исполнения). Ответчик может выбрать способ исполнения (снести или провести ремонтные работы). При выборе второго способа должник обязан представить в#nbsp;орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки.

Решение суда в#nbsp;данном случае считается исполненным с#nbsp;момента получения должником разрешения на#nbsp;ввод объекта в#nbsp;эксплуатацию или уведомления о#nbsp;соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома требованиям законодательства о#nbsp;градостроительной деятельности.

На#nbsp;требования о#nbsp;сносе, о#nbsp;сносе или приведении в#nbsp;соответствие с#nbsp;установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и#nbsp;здоровью граждан, исковая давность не#nbsp;распространяется.

1. ВС#nbsp;РФ в#nbsp;указанном Постановлении закрепил позицию, что объект, построенный без получения разрешения на#nbsp;строительство, не#nbsp;снесут, если это является единственным нарушением при строительстве такого объекта.

В#nbsp;частности, ВС#nbsp;РФ указал:

«В#nbsp;силу положений п.#nbsp;1. ст.#nbsp;222 ГК#nbsp;РФ возведение постройки в#nbsp;отсутствие необходимого в#nbsp;силу закона разрешения на#nbsp;строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с#nbsp;тем исходя из#nbsp;принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в#nbsp;отношения, связанные с#nbsp;возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а#nbsp;устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не#nbsp;должно создавать дисбаланса между публичным и#nbsp;частным интересом, приводящего к#nbsp;нарушению устойчивости хозяйственного оборота и#nbsp;причинению несоразмерных убытков.

… необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не#nbsp;только несоблюдением требований о#nbsp;получении разрешения на#nbsp;строительство, но#nbsp;и#nbsp;обстоятельствами, которые могли#nbsp;бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее#nbsp;несоответствия требованиям безопасности и#nbsp;возможности нарушения прав третьих лиц" (п.#nbsp;25 Постановления).

Возведение объекта ИЖС или садового дома без разрешения на#nbsp;строительство либо до#nbsp;направления уведомления о#nbsp;планируемом строительстве не#nbsp;является основанием для признания его самовольной постройкой.

Судам следует учитывать, что до#nbsp;1#nbsp;марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на#nbsp;земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства в#nbsp;границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного ст.#nbsp;51.1 ГрК РФ, и#nbsp;регистрация на#nbsp;них права собственности на#nbsp;основании только технического плана, подготовленного на#nbsp;основании декларации, составленной и#nbsp;заверенной правообладателем земельного участка, и#nbsp;правоустанавливающего документа на#nbsp;земельный участок являются законными действиями застройщика.

2.Отмена разрешения на#nbsp;строительство или на#nbsp;ввод в#nbsp;эксплуатацию объекта, уведомления о#nbsp;соответствии указанных в#nbsp;уведомлении о#nbsp;планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и#nbsp;допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на#nbsp;земельном участке или уведомления о#nbsp;соответствии построенного или реконструированного объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о#nbsp;градостроительной деятельности в#nbsp;порядке самоконтроля органом, уполномоченным на#nbsp;их#nbsp;выдачу, либо судом не#nbsp;свидетельствует о#nbsp;том, что такой объект является самовольной постройкой (п.#nbsp;26 Постановления).

3.Изменение требований к#nbsp;строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с#nbsp;соблюдением правового режима земельного участка) не#nbsp;является основанием для признания такой постройки самовольной.

4. А#nbsp;ЕСЛИ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Постройка, возведенная (созданная) в#nbsp;том числе в#nbsp;результате реконструкции в#nbsp;отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.

В#nbsp;случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в#nbsp;долевой собственности (например, посредством пристройки к#nbsp;жилому дому дополнительных помещений), к#nbsp;участию в#nbsp;деле о#nbsp;признании права собственности на#nbsp;такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на#nbsp;обсуждение вопрос о#nbsp;необходимости перераспределения долей сособственников в#nbsp;случае признания пристройки самовольной постройкой.

5. Возведение (создание) постройки с#nbsp;нарушением вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка (например, в#nbsp;случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на#nbsp;земельном участке, имеющем ВРИ «для ИЖС») является основанием для удовлетворения иска о#nbsp;сносе самовольной постройки, если не#nbsp;будет доказана возможность приведения ее#nbsp;в#nbsp;соответствие с#nbsp;установленными требованиями.

То#nbsp;есть если будет доказана возможность приведения в#nbsp;соответствие-не снесут.

6. Использование не#nbsp;по#nbsp;целевому назначению объекта, возведенного в#nbsp;соответствии с#nbsp;разрешенным использованием земельного участка, не#nbsp;является основанием для признания его самовольной постройкой (например, жилой дом используют под магазин).

7. При рассмотрении требований, связанных со#nbsp;сносом самовольной постройки ввиду ее#nbsp;возведения (создания) с#nbsp;нарушением установленных в#nbsp;соответствии с#nbsp;законом ограничений использования земельного участка, в#nbsp;числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало#nbsp;ли лицо, осуществившее постройку, и#nbsp;могло#nbsp;ли знать о#nbsp;наличии ограничений.

При этом истец вправе представлять доказательства того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, действовало недобросовестно, поскольку знало или могло знать о#nbsp;наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на#nbsp;отсутствие в#nbsp;ЕГРН соответствующей информации.

НЕСУЩЕСТВЕННОСТЬ НАРУШЕНИЯ

8.По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и#nbsp;строительных норм и#nbsp;правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.

В#nbsp;частности, возведение объекта с#nbsp;нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта ИЖС, превышающего по#nbsp;числу этажей допустимые параметры, установленные п.#nbsp;39 ст.1 ГрК РФ), с#nbsp;нарушением строительных норм и#nbsp;правил, повлиявшим или способным повлиять на#nbsp;безопасность объекта и#nbsp;его конструкций, является существенным.

То#nbsp;есть, если докажете «незначительность нарушений»#nbsp;— не#nbsp;снесут.

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ#nbsp;НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

П.#nbsp;3 ст. 222 ГК#nbsp;РФ:

Право собственности на#nbsp;самовольную постройку может быть признано судом, а#nbsp;в#nbsp;предусмотренных законом случаях в#nbsp;ином установленном законом порядке за#nbsp;лицом, в#nbsp;собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на#nbsp;котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в#nbsp;отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на#nbsp;нем данного объекта;

• если на#nbsp;день обращения в#nbsp;суд постройка соответствует установленным требованиям;

• если сохранение постройки не#nbsp;нарушает права и#nbsp;охраняемые законом интересы других лиц и#nbsp;не#nbsp;создает угрозу жизни и#nbsp;здоровью граждан.

П.#nbsp;43 Постановления гласит: Если иное не#nbsp;установлено законом, иск о#nbsp;признании права собственности на#nbsp;самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в#nbsp;силу закона согласований, разрешений, к#nbsp;получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в#nbsp;случае, если такое лицо обращалось за#nbsp;выдачей разрешения на#nbsp;строительство лишь для вида, действуя в#nbsp;обход закона), суд вправе отказать в#nbsp;признании права собственности на#nbsp;самовольную постройку (ст.#nbsp;10 ГК#nbsp;РФ).

Самовольная постройка не#nbsp;может быть включена в#nbsp;наследственную массу, однако наследник, к#nbsp;которому перешло соответствующее вещное право на#nbsp;земельный участок, вправе обращаться в#nbsp;суд с#nbsp;требованием о#nbsp;признании за#nbsp;ним права собственности на#nbsp;самовольную постройку, возведенную (созданную) на#nbsp;данном земельном участке.